지신산업센터는 왜 생겨났을까? 오피스와의 차이, 향후 전망

에스케이디앤디의 브랜드, 생각공장의 성수동 지식산업센터

 

최근 몇 년 간 지식산업센터에 대한 투자와 공급이 지속되고 있다. 오피스 수요가 늘어남에 따라 지식산업센터도 함께 그 가치가 상승하며 의미있는 투자상품으로 이해되고 있는 것이다. 그런데 얼핏 보면 기존의 사무 공간과 큰 차이가 없어 보이는(오히려 업종이 제한된) 것 같은데, 왜  오피스(업무지구) 라는 기본 용도가 있음에도 불구하고 지식산업센터라는 별도의 건축 유형을 제도적으로 도입하게 된 것일까?

 

지식산업센터와 오피스의 차이

현재 지식산업센터는 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산업집적법)>에 따라 규정되어 있는데, 제2조 제13항에서 ‘동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물’ 로 정의하고 있다. 구체적으로 지상 3층 이상의 집합건축물로서, 공장, 지식산업, 정보통신산업 사업장이 최소 6개 이상 입주할 수 있는 규모의 시설이다. 그리고 다른 오피스와 달리 지원시설의 규모가 30% 이하로 정해져 있으며 지원시설에는 근린생활시설 및 기숙사 등이 들어설 수 있다.

 

공급의 입장에서 지식산업센터는 위와 같이 일반 오피스에 비해 제약이 있는 반면, 공급 시 세제 및 금융혜택이 주어진다. 우선 건설 단계에서 ‘산업집적법’과 ‘중소기업의 구조 개선과 재래시장 활성화 법률(중소기업 구조개선법)’에 따라 그 근거가 마련되어 있는데, 정부, 지자체가 공급하는 공장용지에 대해 우선적으로 지원받을 수 있다. 그리고 지방중소기업육성자금을 통해 지식산업센터 건설을 지원(8억~200억 융자) 받을 수 있는데, 결국 지식산업센터는 국가가 지원 주체로서, 개별 지자체별 다양한 지원이 적용되는 특징이 있다고 볼 수 있다. 수요의 입장에서 지식산업센터는 취득세와 재산세, 특히 종부세(분리과세)가 면제되거나 감면된다. 또한 일부 지자체의 경우 입주 기업에 대해 입주자금을 지원하기도 한다. 가령 서울시의 경우 건설업체에는 200억의 건립자금을, 입주 기업에는 8억원의 입주 자금을 지원한다.  

 

물론 입주 기업에 일정한 제약이 있다. <산업집적법> 제28조 5항에 따르면, 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 다음 각 호의 시설로 한다.

1. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설
2. 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제2조제1항에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설
3. 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설

 

즉, 모든 업종이 입주할 수 있는 것이 아니라는 의미이다. 따라서 일반 오피스와 완전한 대체관계에 놓여있다고 볼 수는 없다. 그러나 서울과 같은 대도시 내에서는 지식산업센터에 입주한 기업들도 일반 오피스 공간의 니즈와 거의 유사하기 때문에, 소규모 회사의 경우 더 우선되는 선택지가 될 수 있다.

 

오피스 상품의 비교 분석표

일반 오피스와 지식산업센터의 차이

 

지식산업센터의 취지

우선 지식산업센터의 도입 취지는 ‘토지 이용의 효율화’를 꾀하기 위해 도입된 제도라고 볼 수 있다. 기존의 수평적 형태의 산업단지가 점차 고밀화되고 팽창하는 대도시 내에서도 안정적으로 입지할 수 있도록 하기 위해 공장 등을 적층형으로 구성하여 밀도를 높일 수 있도록 장려한 것이다. 아파트형 공장은 1942년 네델란드에서 소기업 집단화 사업*을 목적으로 처음 탄생했는데, 이후 2차 세계대전이 끝나고 파괴된 도시 복구 작업의 일환으로 프랑스 파리, 영국 런등 등에서 발전했다. 그리고 토지 이용이 제한적인 일본이나 대만, 싱가포르 등을 중심으로 확장되었다.

 

*네덜란드 로테르담의 우스트찌디크(Oostzeedijk) 지구와 굿스싱겔(Goudsesingel) 지구에 각각 1942년과 1947년에 등장한 것이 시초, 이후 영국이 1956년 버킹검시 도심부 재개발지역에 아파트형 공장을 공급한 것을 시작으로 그 외 유럽의 여러 도시들이 대도시 내부의 쇠퇴를 방지하고 입지환경 개선을 목적으로 아파트형 공장(multi company)를 공급하기 시작한 것

 

로테르담의 het industriegebouw 모습

현재의 모습

 

우리나라도 1988년 2월 <공업 배치 및 공장설립에 관한 법률>이 제정되어 아파트형 공장의 설립에 대한 법적 제도가 마련되었고, 1989년 이후 공공부문의 주도로 지식산업센터가 본격적으로 건립되기 시작하면서 1991년 서울, 경기 지역에 4개소가 설립된 바 있다. 그리고­1990년 중반 <벤처기업 육성에 관한 특별조치법> 등이 발표되면서 각종 세제 혜택, 건설비 지원 등의 정책이 추진되며 본격적인 활성화가 진행되었다. 그 후 2010년에 현재의 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>을 제정하면서 ‘지식산업센터’로 그 명칭을 변경하여 지금까지 이어져 오고 있다.

 

1989년 지어진 주안시범공단. 최초의 아파트형 공장이다.&amp;amp;amp;nbsp;

초기에는 기계설비를 운용하는 제조공장들이 많이 입주하였지만, 2000년대 이후부터 첨단산업, 지식 기반의 서비스산업, 디자인, 설계 등의 업종, 그리고 벤처 기업으로 확대해 입주할 수 있게 되었다. 그래서 소음이나 진동을 유발하는 전통적인 산업이 아닌, 일반 사무공간의 수요층과 크게 다를 바 없는 업종들로 탈바꿈되기 시작했다. 실제로 최근 지어지는 지식산업센터의 경우, 공장의 분위기는 거의 사라지고 일반 프라임 오피스 급의 편의시설(조금 부족하지만)을 갖춘 형태로 공급되고 있는 분위기이다. (물론 주요 입주 업종에 따라 달라짐)

 

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지식산업센터의 공급 증가

올해 서울시 내에서 신규로 공급되는 대형 오피스가 5개 미만으로 예측될 정도로, 현재 오피스 시장은 공급자 우위의 시장이 되고 있다. 일반적으로 제공되던 3개월, 6개월 이상의 렌트프리도  사라지고 있다. 이런 상황에서 지식산업센터의 공급량은 꾸준히 늘고 있으며 앞으로도 더욱 증가할 것으로 전망된다.

 

KB 금융지주 경영연구소에서 발행한 <지식산업센터 시장 동향 및 전망>에 따르면, 경기 지역을 중심으로 지식산업센터의 공급 증가가 예상된다. 현재 지식산업센터의 87.8%가 수도권에 입지하고 있는데, 서울에서는 신규 입지라고 할 수 있는 성동구(성수동), 송파구(문정동) 쪽의 신규 공급이 증가할 것으로 예측되고, 경기 쪽에서는 용인, 화성, 하남 일대에서 늘어날 것으로 판단하고 있다. 연간 약 13%의 증가율로서, 지난 몇 년간 10% 초반대의 증가율보다 더욱 늘어난 것이다.

 

서울 지역별, 규모별 지식산업센터 비중

경기도 지역별, 규모별 지식산업센터 비중

 

이는 지식산업센터의 제도적 혜택에 기인한다. 앞에서도 다루었지만, 공급과 수요 양측 모두 높은 세제 혜택들이 있기 때문인데, 공급의 경우, 취득세와 재산세가 각각 35%, 37.5% 감면된다. 그리고 직접 수분양자의 경우 각각 50%, 37.5%로 감면된다. 특히, 지식산업센터는 구분소유(개인 또는 법인명의로 개별 호실에 대한 등기, 취득 가능)가 가능하기에 분양을 할 수 있어 공급자 입장에서 빠른 투자비용 회수가 가능하다. 그리고 입주자도 분양을 받은 경우 향후 매매 차익을 기대할 수 있고, 임대 사업을 통해(일정 기준 충족) 재임대를 줄 수도 있다. 따라서 실수요자 뿐 아니라 투자자가 함께 개입하는 시장이기에 투자 수요가 몰릴 수 밖에 없고 이에 따라 공급이 증가되고 있는 상황이라고 해석할 수 있다.

 

서울, 경기도의 공급 예정 물량 자료

 

지식산업센터의 향후 전망

이러한 지식산업센터의 공급에 대한 판단은 입주 지역, 그리고 실질적인 수요층을 고려할 수 밖에 없다. 지식산업센터는 공업지역에서는 무조건 허용이 되지만, 주거, 상업 및 녹지지역에서는 조건부 허용된다. 따라서 대부분의 지식산업센터는 공업지역에 건설되고 이는 성수동의 사례와 같이 특정 용도지역의 토지 가격의 상승을 초래하는 원인이 된다. 따라서 향후 토지가격이 지속적으로 상승할 경우, 지식산업센터의 공급이 둔화되고 수익성이 하락할 가능성이 높다.

 

또한 이는 실 수요층에 따라 달라진다. 지식산업센터는 기본적으로 중소기업을 대상으로 한 상품이다. 프라임 오피스에 입주하지 못하는 중소 규모의 사업체들이 각종 세제 혜택을 받으며 입주할 수 있는 곳이기에 기본적으로 오피스가 부족한 현 상황에서는 그 수요가 당분간 지속될 것이라고 판단된다. 그러나 2022년 말 일몰될 세제 혜택의 상실이 그 시발점이 될 수 있고, 또한 중소기업의 창업과 폐업, 매출 등 그 역량 등에 따라 그 여력은 달라질 수 있다. 특히 초기 분양가격이 분양과 임대에 큰 영향을 미치기 때문에 금융구조, 상품의 다각화에 따라 달라질 수 있을 것이라 판단된다.

 

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한편으로는 도시화가 지속되고 지가 상승에 따른 도시지역에서의 입지공급의 부족, 부지 원단위가 낮은 고부가가치형 지식기반산업의 비중 증대, 제조업의 서비스화 등으로 지식산업센터에 대한 수요는 꾸준히 늘어날 것으로도 해석이 가능하다. 특히 최근에는 수도권뿐만 아니라 지방 대도시나 구미, 창원 등 제조업 집적지에서도 기존 산업단지의 구조고도화가 추진되면서 중소기업의 창업 공간으로서 지식산업센터의 공급이 늘어날 것으로도 볼 수 있다. 이러한 지식산업센터의 활성화는 정책적 측면 뿐 아니라 지역경제 활성화 측면에서도 중요도가 점차 높아지고 있고 도시형 산업입지에 대한 수요가 늘어나는 점을 고려할 때, 앞으로 지식산업센터는 꾸준히 공급이 있을 것으로 생각된다. 따라서 접근성, 입지, 시설규모(7~8m층고, 100w 이상 전력량, 부대시설), 가격 등에 따라 투자의 차별화가 이루어질 것으로 예상된다.

 

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<참고자료> 

https://buildinglab.tistory.com/73

지식산업센터 분양정보 - 용도지역별 법적 규제

https://movemin.tistory.com/44

지식산업센터 입주자격, 지원제도 알아보기 (지식산업센터 입주가능업종 첨부)

https://m.blog.naver.com/architect01/221863079599

지식산업센터(아파트형 공장)

https://www.kbfg.com/kbresearch/report/reportView.do?reportId=2000185 

KB경영연구소

https://brunch.co.kr/@houselab/39